住宅ローンはどれくらい借りられる？年収から見る目安やシミュレーションを紹介

マイホームを検討する上で、大きな悩みのタネは「住宅ローン」ではないでしょうか。

住宅ローンには「住宅ローンは年収の◯倍」や「返済額を毎月◯％」など、さまざまな目安が存在します。しかし、どの目安を参考にすべきか悩まれる方も多いでしょう。

この記事では、住宅ローンがどのくらい借りられるかについて、年収から見る目安やシミュレーションを交えつつ紹介します。

年収から見る住宅ローンの目安

まず、年収から見る住宅ローンの目安を考えていきましょう。

以下の表は、住宅金融支援機構の調査をもとに、マイホーム購入に必要な資金全体をまとめています。

住宅種別	所要資金	世帯年収	年収倍率	自己資金（割合）
土地付注文住宅	4,455万円	639万円	7.5倍	412万円（9.3％）
新築マンション	4,528万円	788万円	7.2倍	786万円（17.4％）
建売住宅	3,605万円	563万円	7.0倍	270万円（7.5％）
注文住宅	3,572万円	602万円	6.8倍	597万円（16.7%）
中古マンション	3,026万円	608万円	5.8倍	419万円（13.8％）
中古戸建	2,614万円	508万円	5.7倍	215万円（8.2％）

※住宅金融支援機構「2021年度 フラット35利用者調査」をもとに作成

上記のデータから、マイホームに必要な資金は年収の約6〜7倍必要であることがわかります。

住宅ローンの目安は年収の5倍

 ここで注意すべきは、「住宅ローンの目安と資金全体の目安は別である」ということ。

上記の年収の約6〜7倍というのは、必要な資金全体の年収倍率です。住宅ローンの目安を考えるには、「返済負担率」を参考にするのが有効でしょう。

ちなみに、返済負担率とは「年収に占める住宅ローンの1年間の返済割合がどのくらいか」を示す指標です。

下の表は、金利タイプごとに、どのくらいの返済負担率で住宅ローンを利用しているかという傾向をまとめています。

【金利タイプ別】住宅ローン返済負担率の利用割合

返済負担率	金利タイプ
	変動型	固定型期間選択型	全期間固定型

10%以内	10.6％	9.7％	10.5％
10％超15％以内	19.8％	23.2％	21.8％
15％超20％以内	27.3％	24.7％	23.3％
20％超25％以内	22.3％	16.2％	22.6％
25％超30％以内	10.6％	14.3％	10.5％
30％超35％以内	5.4％	5.4％	6.0％
35％超40％以内	2.4％	4.2％の	3.0％
40％超	1.5％	2.3％	2.3％

※住宅金融支援機構「住宅ローン利用者調査（2022年4月調査）」をもとに作成

上記から、すべての金利タイプで返済負担率は20％前後が多いことがわかります。

住宅ローンの借入可能額は、「借入可能額＝返済期間×（年収×返済負担率）」で求めることができます。仮に返済期間を25年、返済負担率を20％とすると「年収×5＝借入可能額」となり、住宅ローンの目安は「年収の5倍」といえます。

年収の5倍はあくまで目安

しかし、年収の5倍はあくまでも目安であることに注意が必要です。

この目安には、住宅ローン利用者の世帯状況やライフプランは考慮されていません。あくまでも全体の平均から算出している数値です。

具体的な住宅ローンの必要額については、ご自身の今後の生活状況をすべて踏まえた上で算出する必要があります。

将来にも大きく影響することであるため、ご家族と一緒に満足のいく計画を練っていきましょう。

【年収別】住宅ローンの毎月の返済額一覧

では、住宅ローンの返済額をみていきましょう。

ここでは上記で解説した「年収の5倍」の目安で、返済額を年収別にシミュレーションしました。結果は、以下の表のとおりです。

年収	借入額	毎月の返済額	総返済額
300万円	1,500万円	42,342円	17,783,808円
400万円	2,000万円	56,457円	23,711,746円
500万円	2,500万円	70,571円	29,639,780円
600万円	3,000万円	84,685円	35,567,804円
700万円	3,500万円	98,800円	41,495,820円

※上記は、返済期間を35年間、金利を全期間で1％、元利均等返済型、ボーナスなしと仮定して算出

住宅ローンは一度借りてしまえば、毎月の大きな負担となります。そのため、無理のない返済計画をしっかりと立てる必要があります。

住宅ローン借入金額を検討する際のポイント

ここまでは、住宅ローンを検討する際の目安やデータについて解説しました。しかし、具体的な住宅ローンの借入金額を検討するには、ほかにも注意したい点があります。

ポイントは次のとおりです。

1. 事前に返済額から必要な費用を差し引く
2. 将来的なライフイベントの変化を予測する
3. 定年までに完済できるプランを考える
4. 金利上昇リスクに備えておく
5. キャッシュフロー表を活用する

それぞれ具体的に解説していきます。

事前に返済額から必要な費用を差し引く

住宅の購入にあたっては、住宅ローンのほかに必要な費用があります。

• 税金（不動産取得税、固定資産税、都市計画税等）
• 保険料（火災保険、地震保険等）
• 維持管理費（住宅や土地のメンテナンス等）
• 駐車場代
• 町内会費

住宅ローンは、これらの費用に上乗せされます。

そのため、毎月の返済額を検討するにあたっては、マイホームにかかるすべての費用を見積もって検討すべきでしょう。

将来的なライフイベントの変化を予測する

住宅ローンは30年以上にわたって返済することになりますが、ライフイベントの変化も踏まえて検討する必要があります。

ライフイベントが変化すれば、家計も変化します。出産や転職、子どもの進学や親の介護など、起こりうるライフイベントを踏まえ、住宅ローンの返済計画を練ることが大切です。

将来に起こりうるライフイベントを見える化した「ライフイベント表」を作成するのも有効でしょう。

定年までに完済できるプランを考える

住宅ローンの返済期間を検討する際は、定年までに完済できるプランを練るようにしましょう。

定年を迎えると、年金を受給できます。しかし、年金だけでは家計を圧迫することになりやすく、あまり現実的ではありません。

そのため、できる限り定年前に住宅ローンを完済するプランを組むようにしましょう。

金利上昇リスクに備えておく

住宅ローンの金利は、固定型・変動型を選択できます。

もし、「変動金利型の住宅ローン」を選択する場合は、金利上昇リスクに注意が必要です。なぜなら、金利が上昇することで、住宅ローンの毎月の返済額が増加するためです。

住宅ローンの返済は30年以上と長期にわたるため、どこかで金利変動が起こる可能性もあります。

金利変動をあらかじめ予測するのは難しいので、ある程度安全なラインを検討するようにしましょう。安全ラインとしては、金利の上昇で月々の返済額が「125％」まで上がっても無理なく返済できるように借入額を設定するのがおすすめです。

キャッシュフロー表を活用する

将来の支出を予測するために「キャッシュフロー表」を活用するのも一手です。

キャッシュフロー表は、現在や将来の家計を具体的な数字で把握できる表です。ライフイベントの変化はもちろんの、子どもの成長や会社の昇給など、細かな変化も反映できます。

そのため、住宅ローンを組む上で「いくらくらい返済に充てられるのか」を知ることが可能です。キャッシュフロー表を参考にすれば、現実的な住宅ローンの借入額を導き出せるでしょう。

年収をもとに住宅ローンの借入相場を調べる方法

最後に、年収をもとに住宅ローンの借入相場を調べてみましょう。

ここで解説する方法は、次のステップで行われます。

1. 1年間の手取り収入を算出する
2. 他社からの借入額を差し引く
3. 借入可能額を計算する

スマートフォンがあればすぐに調べられるので、ぜひ読み進めながら調べてみてください。

1. 1年間の手取り収入を算出する

まずは、1年間の手取り収入を算出します。1年間の手取り収入は、次の方法で計算できます。

（毎月の額面給与×12ヶ月＋ボーナス（額面）の合計-1年間の通勤交通費）×75％

「額面給与」とは、会社から支給される給与の全体額です。この額面給与をもとに上記の計算にあてはめて計算します。

このように計算すると手取り収入が算出できますが、手取り収入は額面給与のおおよそ「75％」となるでしょう。

2. 他社からの借入額を差し引く

次に、上記で求めた手取り収入から、他社からの借入額を差し引きましょう。具体的には、以下のような借入です。

• 奨学金や教育ローンの融資額
• 自動車ローンの融資額
• スマホの機種代金の分割払い金額
• カードローンの融資額
• クレジットカードのリボ払いの金額

例えば、「手取り年収210万円」として、「奨学金の返済額が毎月3万円」とします。この場合の計算式は、以下のとおりです。

手取り収入210万円-（奨学金の返済額月3万円×12ヶ月）＝174万円

3. 借入可能額を計算する

最後に、住宅保証機構の「住宅ローンシミュレーション」を活用します。

画面中央上部にある「年収より計算する」から、上記で計算した金額をもとに借入可能額を計算していきます。

ここで大切なポイントは、あくまでも「手取り収入」で計算する点です。手取り収入で計算することで、無理のない範囲の借入可能額が計算できます。

ちなみに、返済負担率「20〜25％」を目安にすれば、余裕を持った返済計画が立てられます。

参考：住宅保証機構株式会社『住宅ローンシミュレーション』

住宅ローンは年収を目安に無理のない範囲で借り入れをしよう

このように住宅ローンは、年収を目安にすれば無理のない範囲で返済計画が立てられます。

しかし、この記事で触れたように、ご自身やご家族のライフプランも加味して計画する必要があります。またほかにも、年齢や収入、世帯や家計、経済情勢やフラット35などの支援制度と、さまざまな要素で住宅ローンの借入額は変わってくるでしょう。

夢のマイホームを検討している方は、適切な住宅ローンの借入金額や、購入できる住宅の値段を考える上で、ぜひ参考にしてみてください。