2023年時点での住宅ローン控除率は0.7％、控除期間は13年間です。適用条件は新築住宅・既存住宅・リフォームで異なるため注意しましょう。2022年の税制改正での変更点、節税効果も解説します。
住宅ローン控除は正式には「住宅借入金等特別控除」といい、住宅ローンを組んでマイホームを購入した人が納めるべき所得税を軽減できる制度です。
税金の話題でよく耳にする控除という言葉には、「差し引く・引き去る」という意味があります。税金計算のもととなる所得や計算した税額の一部を差し引くことで、収めるべき金額が少なくなる仕組みです。
住宅ローン控除での控除率や控除期間、適用条件など2023年時点での最新情報を詳しく見ていきましょう。
2022年度の税制改正による住宅ローン控除の変更点
もともと住宅ローン控除は令和3年（2021年）に終了予定でしたが、2022年度の税制改正により2025年まで4年間延長されることになりました。それと同時に、控除の内容や条件などが一部変更されています。
ここでは2022年度の税制改正の前後で、住宅ローンがどう変わったのかを解説します。
住宅区別に応じた借入限度額の変更
住宅区別とは、その住宅がどのような住宅なのか、どのような機能を持っているかという視点で分類を行ったものです。今回の改正では、簡単にいうと「省エネ性能が高く、低炭素で環境に優しい住宅ほど優遇される」という特色が色濃く表れています。
具体的には、今まであった長期優良住宅、低炭素住宅に加えて、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅という基準が新たに設けられました。これらに認定されることで、一般住宅よりも高額な借入限度額を適用可能です。
政府は2050年までに二酸化炭素の排出をゼロにする「カーボンニュートラル」を目指すことを宣言し、より環境性能の高い住宅の普及促進を行っています。そのため住宅ローン控除においても、省エネ性能の高い住宅を優遇する措置がとられることになったのです。
なお借入限度額は、2023年中の入居と2024年以降の入居で以下のように金額が異なります。
| 入居年 | 2023年に入居 | 2024年以降に入居 |
| 長期優良住宅・低炭素住宅 | 5,000万円 | 4,500万円 |
| ZEH水準省エネ住宅 | 4,500万円 | 3,500万円 |
| 省エネ基準適合住宅 | 4,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 （省エネ基準に適合しない） | 3,000万円 | 0円 （2023年末までに建築確認を 受けた場合は2,000万円） ※控除期間10年 |
控除率や控除期間の変更
法改正以前の住宅ローン控除は、控除率1.0%、控除期間は10年間（特例措置を受けた場合のみ13年間）でした。これが法改正後に、控除率0.7％、控除期間13年間へと変更になりました。
控除率の引き下げには、長期にわたる超低金利状態が影響しています。現在の住宅ローン金利は非常に低い水準で推移しており、特に変動金利の相場は控除率の1.0%を下回る事態がここ10年ほど続いている状態です。
その結果、利息負担よりも控除で還付される金額のほうが上回り、逆に儲けが出てしまう「逆ざや」現象などが問題視されていました。これでは税負担を軽減するという住宅ローン控除本来の目的から逸脱してしまうため、国は控除額の引き下げに踏み切ったようです。
しかし、控除率を引き下げた代わりに控除期間が13年間に延長されたことで、控除の恩恵をより長く受けられるようになりました。これは住宅ローン利用者には大きなメリットといえるでしょう。
【2023年版】住宅ローン控除の適用条件
ここからは住宅ローン控除の適用条件について見ていきましょう。住宅ローン控除は、取得する住宅が新築なのか増改築のようなリフォームなのか、既存住宅（中古）なのかで適用条件が異なります。
新築住宅
住宅ローン控除を利用するためには、以下の条件をすべて満たす必要があります。
- 返済期間が10年以上の住宅ローンであること
- 住宅を取得した日から6ヶ月以内に居住を開始し、控除を受ける年の年末まで引き続き住んでいること
- 控除を受ける年の所得金額が合計2,000万円以下であること
- 床面積が50㎡以上で、そのうち2分の1以上が居住用であること
- 居住した年、その前2年間、居住後3年間の計6年間にわたって、譲渡所得の課税の特例などを受けていない
- 生計を一にする親族や特別な関係のある人物から取得した住宅でないこと
- 贈与による取得ではないこと
利用する住宅ローンについては、銀行などの金融機関で契約したもの以外に、住宅金融支援機構や地方公共団体などから融資を受けた場合も含まれます。
ただし、親族や知人などからの借金である場合は対象外です。そのほか勤務先からお金を借りた場合でも、金利が0.2％未満の場合は対象外となります。
買取再販住宅
買取再販住宅とは、業者が既存住宅を買い取ってリフォームし、再度販売された物件のことです。買取再販住宅の場合は、上記の新築住宅の条件をすべて満たしたうえで、さらに以下の条件を追加ですべて満たす必要があります。
- 宅地建物取引業者から住宅を取得していること
- 宅地建物取引業者が住宅を買い取ってからリフォーム、再販するまでが2年以内であること
- 利用者が住宅を取得した時点で、新築時から10年以上経っていること
- 建物価格に対して、リフォームの工事費用が20％以上であること
- 大規模修繕、耐震工事、省エネ改修、バリアフリー改修など、国が定める一定の工事が行われていること
買取再販住宅で住宅ローン控除を利用する場合、特にリフォーム、改修工事に関しての条件はかなり細かく設定されています。条件をきちんと満たしているかどうか、購入前に販売業者に確認しておくと良いでしょう。
買取再販住宅の適用条件：No.1211-2 買取再販住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁 (nta.go.jp)
既存住宅（中古住宅）
既存住宅（中古住宅）を購入した場合、上記の新築住宅の条件をすべて満たしたうえで、さらに以下の条件のどちらかを満たさなければなりません。
- 1982年1月1日以後に建築されていること
- 1981年12月31日以前の建築で、地震に対して安全性に関わる一定の基準に適合しているもの
既存住宅に住宅ローン控除を適用したい場合は、耐震性に問題がないかがポイントになります。1981年12月31日以前に建築された物件の場合は、耐震基準を満たしていることを示す証明書などが必要です。
リフォーム・増改築
住宅ローン控除は住宅の取得だけでなく、リフォームや増改築のために組んだ住宅ローンにも適応できます。この場合、上記の新築住宅の条件をすべて満たしたうえで、さらに以下の項目も追加で満たすことが条件です。
- 控除の対象となる増改築が行われていること
- 自分が所有しており、かつ自分が住むための家に行う増改築であること
- 増改築の工事にかかる費用が100万円を超えており、その2分の1以上の額が居住用部分の工事であること
「控除の対象となる増改築」とは、国が控除対象と定めた工事内容であり、大規模修繕・耐震工事・省エネ改修・バリアフリー改修などが該当します。事前にリフォーム会社などに、住宅ローンが適用できる工事であるかを相談しておくのがおすすめです。
【2023年版】住宅ローン控除の節税効果
住宅ローン控除を利用すると、具体的にどのくらいの節税効果が見込めるのでしょうか。所得税計算に使う控除には、税率計算前の課税所得から差し引く「所得控除」と、計算結果の税額から直接控除する「税額控除」があります。
住宅ローン控除は後者の税額控除です。よって「年末時点での住宅ローン残高の0.7%」分の金額が、そのまま所得税から減額されることになります。
以下の表に、年末時点での住宅ローン残高と控除金額の目安をまとめてみました。
| 年末時点での住宅ローン残高 | 控除金額（ローン残高の0.7%に相当） |
| 5,000万円 | 35.0万円 |
| 4,500万円 | 31.5万円 |
| 4,000万円 | 28.0万円 |
| 3,500万円 | 24.5万円 |
| 3,000万円 | 21.0万円 |
| 2,500万円 | 17.5万円 |
| 2,000万円 | 14.0万円 |
| 1,500万円 | 10.5万円 |
| 1,000万円 | 7.0万円 |
| 500万円 | 3.5万円 |
ただし、控除できる最大額は先述した住居区別や入居年に応じた借入限度額が影響します。例えば、2024年以降に省エネ基準適合住宅に入居した場合の借入限度額は3,000万円なので、控除できる最大額は21万円です。
なお、返済が進むにつれてローン残高は減っていくため、控除額もそれに比例して毎年変わる点に注意しましょう。
また、もともとの所得税金額よりも控除金額のほうが上回っていた場合、余った控除枠は翌年の住民税に適用されます。ただし住民税の控除は上限が9.75万円までと決まっており、それを超えての減額はできません。
【2023年版】住宅ローン控除の手続き方法
住宅ローン控除の適用を受ける手続きは、基本的に確定申告によって行います。ただし会社員などの給与所得者の場合は、初年度のみ確定申告を行えば、2年目以降は会社の年末調整によって手続きを済ませることが可能です。
【初年度】確定申告で住宅ローン控除を申請
住宅ローン控除の手続きは、初年度に関しては会社員を含むすべての人で確定申告が必要になります。
確定申告の手続き期間は、毎年2月16日～3月15日です。この期間に前年1年間の所得とそれに課せられる所得税を計算して確定申告書を作成し、管轄地域の税務署へ提出します。
このとき確定申告書に加え、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」や「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」といった書類もあわせて必要です。必要な書類や入手先は住宅区分やローンの借入先によって変わるため、金融機関や販売業者によく確認しておきましょう。
また、自営業の方であれば毎年行う確定申告ですが、会社員の場合だと慣れない作業で戸惑うこともあるかもしれません。やり方がわからず困ったときは、管轄地域の税務署の相談窓口に問い合わせてみましょう。
無料で書類作成の方法やe-Tax（電子申告システム）の使い方を教えてもらえます。確定申告の時期には特設で相談コーナーを設けていることも多く、担当者にわからないことを聞きながら作業を進めることも可能です。
【2年目以降】年末調整か確定申告のいずれかで申請
自営業の方は、2年目以降の住宅ローン控除の手続きも確定申告で行う必要があります。以下の条件を満たしている会社員であれば2年目以降は職場の年末調整によって手続きを済ませられるため、自身の手間はほとんどありません。
- 所得が給与所得のみである
- 年間収入が2,000万円未満である
年末調整による手続きが可能な場合、各機関から次の書類が送付されるため、それらを勤務先に提出する必要があります。
・税務署から
「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書兼給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」
・金融機関から
「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」
自営業の方や会社員の方で上記条件に該当しない場合、2年目以降の住宅ローン控除の手続きも確定申告で行う必要があります。
まとめ：住宅ローン控除を最大限活用して返済負担を減らそう
住宅ローン控除について、仕組みや適用条件、節税効果などをご紹介してきました。
2022年の税制改正によって控除率は0.7%に下がったものの、適用期間が13年間に延長されたことで控除の恩恵を受けられる期間が長くなっています。
また、省エネで環境に優しい住宅については一般住宅よりも借入限度額が増額されるなど、これまで以上に優遇措置がとられることになりました。これから住宅購入を予定している方にとっては、省エネ住宅を検討するハードルが下がったと考えても良いでしょう。
住宅ローン控除を利用すれば税金の節約になり、家計負担を減らすのに大いに役立ちます。最大限活用して、お得に理想の住まいを手に入れましょう。
